Stambena zajednica

ima status pravnog lica, koji stiče trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela I upisuje se u registar stambenih zajednica.

Početna> Stanovanje i ozakonjenje>
Stambena zajednica

Stambena zajednica


Ko je profesionalni upravnik i koja su njegova zaduženja?


Ukoliko stambena zajednica ne uspe da izabere jednog od svojih suseda (vlasnika stana) za upravnika, u tom slučaju ima pravo da poslove upravljanja svojom zgradom poveri profesionalnom upravniku koji izvršava sve odluke stambene zajednice.

Fizičko lice stiče kvalifikaciju profesionalnog upravnika ako: ima najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju; položi ispit za profesionalnog upravnika i stekne licencu u skladu sa ovim zakonom; upiše se u registar koji vodi Privredna komora Srbije.

Privredna komora Srbije izdaje i oduzima licencu za profesionalnog upravnika u skladu sa ovim zakonom.

Profesionalni upravnik briše se iz registra usled: smrti; na lični zahtev; protekom roka od deset godina od dana upisa u registar, ako ne zatraži obnavljanje upisa i oduzimanja licence.

Profesionalni upravnik vrši poslove iz nadležnosti upravnika zgrade, kao i sledeće poslove:

1) stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;

2) prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) svakim danom u nedelji u periodu od 00-24 časa;

3) na osnovu primljene prijave o prethodno navedenom obaveštava nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnog organa;

4) evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo);

5) obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama;

6) predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta na osnovu najmanje tri prikupljene ponude od lica koja se bave održavanjem zajedničkih delova zgrade i zemljišta;

7) odnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje;

8) odgovara stambenoj zajednici za štetu koju ona trpi zbog njegovih propusta u radu, kao i svakom vlasniku posebnog, odnosno samostalnog dela ukoliko zbog propusta u radu profesionalnog upravnika pretrpe štetu na svom posebnom, odnosno samostalnom delu;

9) ima pravo na naknadu čija se visina određuje ugovorom o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja, čija je visina određena odlukom jedinice lokalne samouprave.

* U slučaju sprečenosti za rad ili odsustva, profesionalni upravnik može u skladu sa zakonom izdati drugom licu koje ima licencu za obavljanje poslova profesionalnog upravnika punomoćje za preduzimanje hitnih i neodložnih poslova, koje mora biti overeno u skladu sa zakonom koji uređuje overu potpisa (kod javnog beležnika).


Šta je prinudna uprava i kako se ona uvodi


Ukoliko stambena zajednica ne uspe da izabere upravnika niti odluči da sama izabere profesionalnog upravnika, poveravanje poslova upravljanja tom stambenom zajednicom preuzima nadležna jedinica lokalne samouprave, koja u toj zgradi uspostavlja model prinudnog upravljanja. Uvođenje prinudne uprave u stambenoj zajednici pokreće se podnošenjem prijave nadležnog inspektora ili vlasnika posebnog dela. Sve dok stambena zajednica ne izabere upravnika među stanarima zgrade ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju, u njoj će na snazi biti prinudna uprava. Visinu naknade za plaćanje troškova prinudne uprave određuje jedinica lokalne samouprave.


Šta je kućni red


Jedinica lokalne samouprave je u obavezi da, propiše opšta pravila kućnog reda u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama na svojoj teritoriji.

Odlukom o opštim pravilima kućnog reda, jedinica lokalne samouprave naročito određuje dozvoljeni nivo buke u korišćenju posebnih delova zgrade, kao i uslove pod kojima se mogu obavljati određene privredne delatnosti u stambenoj zgradi, odnosno stambeno-poslovnoj zgradi, kako se vlasnicima stanova ne bi remetio mir u korišćenju stanova, korišćenje posebnih delova zgrade (držanje kućnih ljubimaca, izvođenje građevinskih, građevinsko-zanatskih i instalaterskih radova u zgradi, korišćenje zajedničkih delova zgrade (kapija i ulazna vrata, ulaz u zgradu, zajednički prostori, podrumske prostorije, ogrevni materijal, tavan, krov i krovna terasa, zemljište za redovnu upotrebu zgrade, obezbeđenje zgrade u slučaju padavina i vremenskih nepogoda), Korišćenje zajedničkih instalacija, opreme i uređaja (unutrašnje električne instalacije, vodovodne i kanalizacione instalacije, kotlarnica i instalacije grejanja, lift, protivpožarni uređaji i uređaj za uzbunu u zgradi, gromobrani i električne instalacije, aparati za gašenje, otkrivanje i javljanje požara, bezbednosna rasveta).

Pravilima vlasnika može se propisati i kućni red zgrade, koji ne može biti u suprotnosti sa opštim pravilima kućnog red.

Nadzor nad primenom odredaba navedenih odluke vrši organizaciona jedinica gradske uprave nadležna za poslove održavanja zgrada.

Poslove inspekcijskog nadzora vrši organizaciona jedinica uprave gradske opštine nadležna za inspekcijske poslove, preko komunalnog inspektora i organizaciona jedinica opštinske uprave nadležna za inspekcijske poslove, preko građevinskog inspektora, u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada.

Komunalno-milicijske i druge poslove na održavanju kućnog reda uređenog ovom odlukom i kontrolu primene odluke u skladu sa Zakonom o komunalnoj miliciji i posebnom odlukom, vrši komunalna milicija.

U vršenju inspekcijskog nadzora, odnosno obavljanju komunalno-milicijskih poslova, nadležni inspektor, odnosno komunalni milicionar ima ovlašćenje da izda prekršajni nalog za prekršaje za koje su ovom odlukom propisane novčane kazne u fiksnom iznosu.


Šta je hitna intervencija u zgradi


Hitne intervencije su aktivnosti koje se bez odlaganja izvršavaju radi zaštite života i zdravlja ljudi, njihove sigurnosti, zaštite imovine od oštećenja i dovođenje zgrade, njenih delova, uređaja, instalacija i opreme u stanje ispravnosti, upotrebljivosti i sigurnosti.

Svaki vlasnik zgrade, odnosno vlasnik posebnog dela zgrade, dužan je da odmah po saznanju o potrebi izvođenja hitnih intervencija na zgradi, odnosno zajedničkim delovima zgrade, o tome obavesti upravnika, odnosno profesionalnog upravnika u stambenoj zgradi, odnosno nadležni organ u slučaju zgrade druge namene.

Upravnik, profesionalni upravnik, odnosno nadležni organ dužan je da odmah po saznanju, a najkasnije u roku od 48 časova od saznanja, ukoliko iz objektivnih razloga nije moguće ranije, preduzme odgovarajuće mere u cilju izvođenja hitnih intervencija, odnosno da o tome obavesti organizaciju koja izvodi ovu vrstu radova i da zahteva preduzimanje potrebnih radnji, odnosno radova.

Za propuštanje preduzimanja navedenih mera upravnik, profesionalni upravnik, odnosno nadležni organ odgovara za štetu.


Šta je tekuće održavanje u zgradi


Tekuće održavanje je izvođenje radova jeste izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom objekta ili radi otklanjanja tih oštećenja, a sastoje se od pregleda, popravki i preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svi radovi kojima se obezbeđuje održavanje objekta na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti, kao što su krečenje, farbanje, zamena obloga, zamena sanitarija, radijatora, zamena unutrašnje i spoljašnje stolarije i bravarije, zamena unutrašnjih instalacija i opreme bez povećanja kapaciteta i drugi slični radovi, ako se njima ne menja spoljni izgled zgrade i ako nemaju uticaj na zajedničke delove zgrade i njihovo korišćenje.

Radi ostvarivanja javnog interesa, jedinica lokalne samouprave donosi akt o minimalnoj visini iznosa o tekućem održavanju zgrada, akt o visini iznosa naknade koju plaćaju vlasnici posebnih delova u slučaju prinudno postavljenog profesionalnog upravnika, kao i akt o minimalnoj visini iznosa izdvajanja na ime troškova investicionog održavanja zajedničkih delova zgrade.


Šta je investiciono održavanje zgrade


Investiciono održavanje jeste izvođenje građevinsko-zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku eksploatacije.

Vlasnici ili korisnici samostalnih delova zgrade imaju obavezu da održavaju svoje delove zgrada na način kojim se obezbeđuje funkcionalnost tog dela zgrade prema propisima koji bliže određuju njihovu funkcionalnost i na način kojim se eliminiše opasnost od nastupanja štete ili nemogućnosti korišćenja drugih delova zgrade.

Održavanje zgrade se može ugovorom poveriti pravnim licima ili preduzetnicima koji se bave poslovima održavanja zgrade. Ukoliko navedena lica ne organizuju održavanje, odnosno ne izvrše potrebne aktivnosti na održavanju zgrade, a nesprovođenjem ovih aktivnosti bi mogle da nastanu štetne posledice po život ili zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, radove na održavanju zgrade preuzima jedinica lokalne samouprave.

Nadležni organ jedinice lokalne samouprave poveriće posao održavanja zgrade organizaciji kojoj je povereno obavljanje poslova od javnog interesa, i u tom slučaju jedinica lokalne samouprave ima pravo regresa prema licu koje je bilo dužno da te aktivnosti samo preduzme.

Jedinica lokalne samouprave može doneti odluku kojom predviđa bespovratno sufinansiranje aktivnosti na investicionom održavanju i unapređenju svojstava zgrade, u kom slučaju jedinica lokalne samouprave obezbeđuje sredstva u budžetu za učešće u projektima finansiranja ovih aktivnosti i donosi odluku kojom propisuje postupak dodele sredstava, procenat učešća i uslove pod kojima jedinica lokalne samouprave učestvuje u finansiranju ovih aktivnosti.


Obaveza učešća u održavanju zajedničkih delova zgrade


Vlasnik posebnog dela zgrade dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom.

U troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom vlasnici posebnih delova zgrade učestvuju u prema kriterijumu:

1) Srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova, za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja;

2) Srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade.

Vlasnici mogu odlučiti da i za tekuće održavanje primene kriterijume za investiciono održavanje, kao i da za investiciono održavanje primene kriterijume za tekuće održavanje, ukoliko se sa tim saglase 2/3 od ukupnog broja vlasnika posebnih delova.

U slučaju da je jedno lice vlasnik više posebnih delova, uključujući i garažu, garažno mesto i garažni boks, za svaki takav posebni deo se plaćaju troškovi shodno navedenom.


Visina troškova upravljanja i održavanja


Odlukom stambene zajednice o prihvatanju troškova održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom, propisuje se iznos koji je svaki vlasnik posebnog dela dužan da plaća na ime svog učešća u troškovima tekućeg održavanja i troškovima upravljanja zgradom, a koji ne može biti niži od iznosa propisanog aktom o tekućem održavanju zgrada koji donosi jedinica lokalne samouprave.


Način plaćanja troškova upravljanja i održavanja


Vlasnik posebnog dela zgrade iznos uplaćuje na tekući račun stambene zajednice najkasnije do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec, osim ukoliko ugovorom zaključenim sa licem koje upravlja i/ili održava zgradu nije određeno da se naplata troškova upravljanja i/ili održavanja zgrade vrši uplatom na tekući račun tog lica ili preko sistema objedinjene naplate komunalnih i drugih usluga, u slučaju da je jedinica lokalne samouprave uspostavila takav sistem.

Svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva od upravnika, odnosno profesionalnog upravnika da mu se omogući elektronski ili drugi uvid u stanje i promene na tekućem računu stambene zajednice.

Pored naknade koju plaćaju vlasnici posebnih delova, poslovi održavanja i unapređenja svojstava zgrade ili dela zgrade finansiraju se i iz kredita, donacija i drugih izvora.


Odgovornost za štetu i pravo regresa


Kada je u pitanju odgovornost za štetu, vlasnici posebnih, odnosno samostalnih delova odgovaraju solidarno zajedno sa stambenom zajednicom za štetu koja nastane od dela zgrade kada nije moguće utvrditi od kog posebnog ili samostalnog dela zgrade potiče šteta.

U navedenom slučaju, stambena zajednica, odnosno vlasnici posebnih i samostalnih delova, imaju pravo regresa prema licu koje je odgovorno za štetu u roku od jedne godine od dana isplate, odnosno naknade štete oštećenom.

Vlasnici posebnog, odnosno samostalnog dela su prema trećim licima supsidijarno odgovorni za ispunjenje ugovorne obaveze stambene zajednice ako se od stambene zajednice ne dobije ispunjenje obaveze, kao i za štetu zbog neispunjenja obaveze. U navedenom slučaju, vlasnici posebnog i samostalnog dela odgovaraju solidarno.

Vlasnik posebnog, odnosno samostalnog dela koji ispuni obavezu stambene zajednice ima pravo regresa od ostalih vlasnika posebnih, odnosno samostalnih delova.

Vlasnik posebnog dela zgrade odgovara za štetu koja potiče od njegovog posebnog dela ako ne postupi u skladu sa odredbom obavezi održavanja zgrade bez obzira na krivicu.

Vlasnik samostalnog dela zgrade odgovara za štetu koja potiče od njihovog samostalnog dela ako ne postupi u skladu sa odredbom obavezi održavanja zgrade, bez obzira na krivicu.

Za štetu koja proistekne od zajedničkih delova zgrade odgovara stambena zajednica, a supsidijarno i vlasnici posebnih delova zgrade ako stambena zajednica ne nadoknadi štetu u roku koji je odlukom nadležnog organa određen za naknadu štete.

Ako se ne može odrediti da li šteta potiče od posebnog dela ili zajedničkih delova zgrade, za štetu odgovaraju solidarno stambena zajednica i vlasnici posebnih delova.


Kada se smatra da je vlasnik posebnog dela nedostupan i šta se dešava u tom slučaju?


Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada je u tom pogledu predvideo da će se vlasnik posebnog dela, ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sazvanu sednicu skupštine, niti obavesti upravnika ili skupštinu o razlozima svog neodazivanja ili se ne izjasni po nekom pitanju na moguć način, smatrati da je nedostupan. Skupština može nekog člana da proglasi nedostupnim, kako bi se smanjio kvorum, odnosno potreba većina za odlučivanje, tek na osnovu sprovedenih svih zakonom mogućih modaliteta sazivanja sednice i obaveštavanja vlasnika posebnih delova, ali svakako ne bi trebalo olako da se shvati ova mogućnost tretiranja nekog člana skupštine nedostupnim.

U tom smisli svi vlasnici posebnih delova bi trebalo da budu upoznati sa posledicama njegove ili nečije „nedostupnosti“, kako bi se izbegli eventualni kasniji problemi, ukoliko se ispostavi da član ili članovi skupštine koji su proglašeni nedostupnim (i time isključeni iz odlučivanja), nisu na mogući i odgovarajući način obavešteni o sazivanju sednice i njenim dnevnim redom. Za profesionalne upravnike je takođe važno da imaju u vidu da ukoliko se u nekoj stambenoj zajednici pojedini članovi skupštine tretiraju kao nedostupni, to takođe znači da će verovatno imati i problem sa naplatom naknade za upravljanje od tih vlasnika posebnih delova.

Ukoliko je vlasnik posebnog dela nedostupan, njegov glas se ne uračunava u kvorum (u slučaju donošenja odluka gde je za rad sednice potreban kvorum), odnosno u ukupan broj glasova (za odluke koje se donose drugačije propisanom većinom, odnosno većinom od 2/3 ukupnog broja glasova članova skupštine) u postupku odlučivanja.


Korišćenje stanova


Stan se koristi po osnovu prava svojine i prava zakupa.

Ugovor o zakupu stana zaključuje se u pisanoj formi između vlasnika stana, odnosno nosioca prava javne svojine ili korisnika stvari u javnoj svojini kao zakupodavca i lica kome se stan daje u zakup kao zakupca, pri čemu zakupodavac, obaveštava upravnika stambene zajednice da će zakupac učestvovati u troškovima održavanja i upravljanja zgradom ukoliko je tako ugovorio sa zakupcem, a primerak ugovora u roku od 30 dana od dana zaključenja zakupodavac dostavlja nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji.


Ugovor o zakupu stana naročito sadrži:

1) Mesto i datum zaključenja ugovora i podatke o ugovornim stranama;

2) Podatke o stanu koji je predmet zakupa (adresa i broj stana, struktura i površina stana, uređaji i oprema kojima je stan opremljen i druge bitne karakteristike stana);

3) Vreme trajanja zakupa;

4) Iznos, način i rokove plaćanja zakupnine;

5) Odredbe o međusobnim obavezama ugovornih strana o korišćenju i održavanju stana i načinu plaćanja troškova za upravljanje i održavanje zgrade u kojoj se stan nalazi, u skladu sa ovim zakonom;

6) Uslove za otkaz ugovora;

7) Odredbe o korišćenju drugih prostorija koje se ne smatraju stanom, a date su na korišćenje zajedno sa stanom (garaža i sl.).

Prava i obaveze zakupca i zakupodavca, kao i druga pitanja od značaja za zakup koja nisu uređena ovim zakonom, uređuju se u skladu sa Zakonom obligacionim odnosima, s tim što otkazni rok predviđen tim ugovorom ne može biti kraći od 90 dana.


Stan za službene potrebe


Stan u javnoj svojini Republike Srbije, autonomne pokrajine ili jedinice lokalne samouprave, čije je korišćenje vezano za vršenje određene službene dužnosti ili funkcije, a koji je za te namene odredio izvršni, odnosno upravni organ vlasnika, odnosno korisnika nepokretnosti u javnoj svojini, koristi se na osnovu odluke o dodeli stana za službene potrebe na privremeno korišćenje licu koje vrši službenu dužnost ili funkciju izvan mesta svog prebivališta. Stan za službene potrebe ne može se otuđiti iz javne svojine.

Stan za službene potrebe se daje na korišćenje na osnovu pisanog zahteva i rešenja o izboru, postavljenju i raspoređivanju na određenu službenu dužnost ili funkciju. Odluku o davanju na korišćenje stana za službene potrebe donosi stambena komisija Vlade, autonomne pokrajine ili jedinice lokalne samouprave, odnosno drugi nadležni organ za upravljanje imovinom Republike Srbije, autonomne pokrajine ili jedinice lokalne samouprave ukoliko nije obrazovana stambena komisija. Ako je više zaposlenih, izabranih ili postavljenih lica podnelo zahteve za davanje na korišćenje stana za službene potrebe, u tom slučaju rešavanje zahteva se vrši po osnovu prvenstva u podnošenju tog zahteva. Na osnovu odluke o davanju na korišćenje stana za službene potrebe zaključuje se ugovor o korišćenju stana, koji potpisuju predsednik stambene komisije i zaposleno, izabrano ili postavljeno lice koje je dobilo na korišćenje stan za službene potrebe.


Zaposleno, izabrano ili postavljeno lice koje je dobilo na korišćenje stan za službene potrebe snosi troškove korišćenja stana kao što su: potrošnja vode, struje, grejanja i drugi troškovi izazvani korišćenjem stana, kao i troškovi tekućeg održavanja, dok ostale troškove upravljanja i održavanja zgrade snosi vlasnik stana za službene potrebe.

Zaposleno, izabrano ili postavljeno lice koje je dobilo na korišćenje stan za službene potrebe učestvuje u radu skupštine stambene zajednice.

U slučaju nastupanja uslova za raskid, odnosno prestanka ugovora, otkazni rok predviđen tim ugovorom u kome je zaposleno lice dužno da se iseli i stan preda davaocu stana ne može biti duži od 30 dana niti kraći od 15 dana. Ugovor o korišćenju stana za službene potrebe prestaje da važi danom prestanka vršenja službene dužnosti, odnosno funkcije za čije vršenje je vezano korišćenje stana za službene potrebe, u kom slučaju je korisnik stana za službene potrebe dužan da se iseli iz stana.

Ugovor o korišćenju stana za službene potrebe prestaje da važi i ako korisnik stana za službene potrebe ili član njegovog porodičnog domaćinstva za vreme korišćenja stana za službene potrebe stekne u svojinu stan ili porodičnu kuću ili na drugi način reši svoju stambenu potrebu u skladu sa ovim zakonom u mestu gde vrši službenu dužnost, odnosno funkciju, osim ako je korišćenje stana za službene potrebe vezano neposredno za objekat i zahteva njegovo stalno prisustvo u vršenju službene dužnosti.

Tekst je uveličan radi lakšeg čitanja
Izašli ste iz uveličanog teksta